Схема № 1. «Альтернатива»
«Альтернативой», или альтернативной жилплощадью, часто называют ваше имеющееся жилье, которое может быть использовано при совершении сделки. Если у вас есть такая квартира-актив, ваши возможности по улучшению своих жилищных условий возрастают.
К сожалению, взгляд на жилье как на актив, который можно продавать, обменивать, покупать и совершать иные действия для извлечения материального и нематериального дохода, не очень распространен в нашей стране. В советские времена, когда квартиры можно было получить бесплатно, но нельзя было продать или купить, у большинства населения сформировалось такое понятие, что жилье это больше чем актив, скорее, «родовое гнездо». Поэтому по прошествии десятков лет даже при значительных излишках жилой площади и плохом материальном положении вопрос продажи квартиры для приобретения более дешевой с доплатой встает в последнюю очередь.
Теперь же, с тех пор как было разрешено регистрировать частную собственность на недвижимость, наличие какого-либо жилья позволяет ускорить момент покупки новой квартиры и решает острую проблему первого взноса.
В чистом виде схема с использованием имеющегося жилья представляет собой сделку обмена через куплю-продажу.
При этом вы либо:
а) продаете старую квартиру, доплачиваете определенную сумму и приобретаете новую, большей площади или лучшего качества;
б) продаете старую квартиру и покупаете на вырученные деньги более качественную квартиру в другом регио не, где цены на жилье ниже (например, Москва - Подмосковье);
в) продаете старую квартиру и приобретаете более дешевую, а полученную разницу в цене используете по своему усмотрению.
В осуществлении этих операций вам помогут специалисты агентств недвижимости. Нас же более интересует другая роль вашей существующей квартиры, а именно -возможность заменить ею первый взнос, который требуется в других схемах приобретения жилья. Как показывает практика, этой возможностью пользуется примерно половина граждан, участвующих в различных ипотечных программах.
Крупные инвестиционно-строительные компании принимают в зачет старое жилье при заключении договора долевого участия в строительстве и покупке жилья в новостройке. Многие коммерческие банки предлагают кредитные схемы с зачетом имеющегося жилья для расширения клиентской базы, т. е. для привлечения заемщиков, которые не имеют денежных накоплений для первоначального взноса на покупку квартиры. Жилищно-строительные кооперативы могут предоставлять прежнее жилье своих пайщиков, переданное в оплату первого взноса, другим своим пайщикам, тем самым включая его в свой внутренний оборот. В государственных жилищных программах жилье, высвобождающееся после предоставления субсидий и улучшения жилищных условий очередников, также остается в обороте и может предоставляться другим нуждающимся семьям.
В некоторых случаях, однако, вам будет выгоднее не участвовать в программах, предлагающих зачет жилья, а продать свою квартиру с помощью агентства недвижимости. Дело в том, что в «зачетных» схемах кредиторы старую квартиру оценивают по минимальной стоимости с тем, чтобы обезопасить себя от риска невозврата кредита или негативного изменения цен на рынке жилья. А поскольку стоимость жилья исчисляется десятками и сотнями тысяч рублей, разница в оценке может иметь весьма существенное значение.