Схема № 13. «Жилищно-строительные кооперативы»
Схема «жилищно-строительные кооперативы» подходит для тех, кто не имеет средств на первоначальный взнос, необходимый при банковском кредитовании, имеет доходы, которые недостаточны для получения ипотечного кредита в банке, и может ждать квартиру несколько лет. Жилищные кооперативы по принципу организации напоминают немецкую систему контрактных стройсбережений.
Для того, чтобы стать пайщиком жилищного кооператива, вам необходимо внести первый (вступительный) членский и паевой взнос и заключить договор накопления. Накопив в соответствии с договором определенный размер от стоимости квартиры, (примерно 50%), вы перейдете на следующий этап - этап ожидания подбора жилья, т. е. ожидание наступления своей очереди на подбор квартиры.
Как только ваша очередь подошла, стоимость будущего жилья фиксируется и кооператив подбирает вам подходящую квартиру. На недостающую сумму предоставляется заем. Квартира оформляется в собственность кооператива до полного возврата займа. С вами заключается договор найма жилого помещения, в соответствии с которым вы можете зарегистрироваться в приобретаемой квартире.
На следующем этапе в течение нескольких лет вы осуществляете возврат займа и процентов по нему. После полного возврата займа квартира оформляется в вашу собственность.
Этапы:
I этап - накопление;
II этап - ожидание подбора;
III этап - подбор квартиры / выдача займа;
IV этап -возврат займа;
V этап - оформление собственности.
Если вы решили избрать именно этот способ приобретения жилья, то при выборе кооператива обратите внимание на следующие характеристики:
• размер накопления (в % стоимости будущего жилья), дающий право на обращение за займом;
• размер первоначальных платежей: минимального первого паевого взноса и вступительного взноса. Разница между ними в том, что вступительный взнос не засчитыва-ется в стоимость будущей квартиры, а идет на обслужкьа-ние деятельности кооператива;
• минимальный срок этапа накопления;
• процент по займу;
• максимальный срок займа;
• возможность досрочного погашения займа.
Они существенно различаются в разных кооперативах и могут повлиять на то, в какие сроки и в какую сумму обойдется вам приобретение квартиры.
Во-первых, они имеют понятную структуру организации и простые принципы участия, схожие с теми, которые применялись в советское время на предприятиях в виде касс взаимопомощи.
Во-вторых, кооператив предъявляет минимальные требования к участникам и к приобретаемому жилью. Считается, что платежеспособность пайщика можно проверить уже на этапе накопления, поэтому неважно, какие у него доходы, какое здоровье и т. д. Жилье в существующих кооперативах можно приобрести как на первичном, так и на вторичном рынке по всей территории России.
В-третьих, в кооперативах низкие проценты по займам, поскольку схема замкнута и нет необходимости привлекать дорогие заемные средства. Кроме того, пайщику может быть выдан дополнительный заем на потребительские нужды.
В-четвертых, существует большое разнообразие программ кооперативов, которые могут подойти самым разным категориям граждан.
К недостаткам схемы относится отсутствие государственного контроля за использованием денежных средств населения (кооперативы не лицензируются Банком России), поэтому существует риск превращения кооператива в пирамиду при неграмотном управлении денежными потоками.
Накопление занимает несколько лет, процесс подбора квартиры может растягиваться на месяцы. Соответственно надо быть готовым к тому, что вселение в квартиру произойдет нескоро.
Поскольку оформление собственности на квартиру происходит только после полного возврата займа, право на налоговую льготу по подоходному налогу в течение всех лет возврата на пайщика не распространяется.
Во многих кооперативах существует запрет на досрочное погашение займа или штрафы.